近日,住房和城鄉(xiāng)建設部公布《“十二五”綠色建筑和綠色生態(tài)城區(qū)發(fā)展規(guī)劃》(以下簡稱《規(guī)劃》),將選擇100個城市新建區(qū)域按照綠色生態(tài)城區(qū)標準規(guī)劃、建設和運行。2014年起,政府投資的黨政機關(guān)、學校、醫(yī)院、博物館、科技館、體育館,直轄市、計劃單列市及省會城市建設的保障性住房,以及單體建筑面積超過兩萬平方米的機場、車站、賓館、飯店、商場、寫字樓等大型公共建筑,將率先執(zhí)行綠色建筑標準。同時,引導商品房執(zhí)行綠色建筑標準,鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設綠色住宅小區(qū),2015年起直轄市及東部沿海省市城鎮(zhèn)的新建房地產(chǎn)項目力爭50%以上達到綠色建筑標準。

未完成目標任務追究責任

專家認為,這一《規(guī)劃》不僅讓綠色建筑有了明確的發(fā)展目標、指導思想、實施路徑和重點任務,還提出了一系列保障措施。

長期以來,綠色建筑貌似都在孤軍奮戰(zhàn),既沒有地方的目標任務,也缺少行業(yè)標準和規(guī)范。此次,住房和城鄉(xiāng)建設部將目標任務分解到地方,將落實情況納入地方住房城鄉(xiāng)建設系統(tǒng)節(jié)能目標責任評價考核體系,具有很重要的意義。

記者在住房和城鄉(xiāng)建設部官方網(wǎng)站看到:“對作出突出貢獻的單位和個人予以表彰獎勵,對未完成目標任務的進行責任追究。”

在完善法規(guī)、部門規(guī)章和技術(shù)標準體系方面,《規(guī)劃》要求加強制度監(jiān)管,實行綠色建筑審查制度,建立綠色土地轉(zhuǎn)讓制度,實行綠色建筑設計專項審查制度,業(yè)內(nèi)人士認為,從土地、設計的前端開始就引入了“綠色概念”,是利用制度推進綠色建筑的重大舉措。

“四個建立”保障綠色建筑加速度發(fā)展

規(guī)劃還強調(diào),建立建筑的精裝修制度,完善綠色建筑評價標識制度,建立建筑報廢審批制度,建立綠色建筑職業(yè)資格認證制度。這“四個建立”也是保障綠色建筑健康發(fā)展、快速發(fā)展的長效機制。

實際上,上面提到的要“建立精裝修制度”,是實現(xiàn)綠色建筑和建筑節(jié)能的重要途徑,目前,我國在這方面走在前列的省市是江蘇、廣東和上海,企業(yè)是萬達、萬科、綠地。據(jù)悉,萬達已開發(fā)綠色建筑63個,萬科開發(fā)54個,綠地開發(fā)30個,位列房企的前三位,而這些綠色建筑絕大部分是精裝修項目。

就在住房和城鄉(xiāng)建設部公布了該規(guī)劃后,記者從重慶市建委獲悉,目前財政部、住建部認定的首批八個綠色生態(tài)城區(qū)中,重慶悅來綠色生態(tài)城區(qū)榜上有名。

這個綠色建筑的“標本”位于重慶兩江新區(qū),規(guī)劃面積3.44平方公里,總建筑面積約315萬平方米。在悅來生態(tài)城,新建建筑都將執(zhí)行國家《綠色建筑評價標準》,其中30%以上建筑為二星級及以上綠色建筑。此外,這里的生活垃圾將全部分類收集,無障礙設施率達到100%。

以體制機制創(chuàng)新推進綠色建筑

重慶市建委相關(guān)人士表示,今年起,重慶主城區(qū)新建公共建筑率先強制執(zhí)行一星級綠色建筑標準,鼓勵居住建筑和其他區(qū)縣的公共建筑提前執(zhí)行一星級綠色建筑標準?！笆濉逼陂g,該市將力爭打造10個以上在國內(nèi)外有影響力的綠色建筑。

在評價重慶悅來綠色生態(tài)城區(qū)這個“標本”時,北京大學城市規(guī)劃設計中心研究員葉祖達說,這次規(guī)劃的出臺考慮了很多省區(qū)、城市、氣候不同的問題,比如由于各地氣候條件不同,既有建筑改造的成本也不盡相同,而且綠色建筑的星級不同,帶來的成本也不相同。因此在提法上都考慮了各方資源的配置。

其實,在早些日子由國家發(fā)改委、住房和城鄉(xiāng)建設部公布的《綠色建筑行動方案》里,甚至考慮了綠色建筑與綠色建材的發(fā)展關(guān)系。比如,該方案中明確:“要大力發(fā)展安全耐久、節(jié)能環(huán)保、施工便利的綠色建材,加快發(fā)展防火隔熱性能好的建筑保溫體系和材料,深入推進墻體材料革新,積極支持綠色建材產(chǎn)業(yè)發(fā)展,組織開展綠色建材產(chǎn)業(yè)化示范”。

為此,中國建筑設計研究院副院長張軍認為:大力推廣和發(fā)展綠色建筑,不單單是規(guī)劃、設計、施工幾個方面的協(xié)同,更涉及建材的結(jié)構(gòu)調(diào)整和建筑節(jié)能產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型。也就是說建材行業(yè)首先要做好材料保障工作,多提供低碳節(jié)能新材料。這二者相互之間是產(chǎn)業(yè)鏈的關(guān)系。

當然,推進綠色建筑,還要創(chuàng)新體制機制。這方面,規(guī)劃提出“要積極推動以設計為龍頭的總承包制;加快培育和形成綠色建筑的測評標識體系。同時,要強化技術(shù)產(chǎn)業(yè)支撐,完善經(jīng)濟激勵政策,加強能力建設,并開展宣傳培訓”。

這幾條政策的組合無疑會給綠色建筑發(fā)展鋪平更廣闊的道路,也讓綠色建筑不再孤軍奮戰(zhàn)。 “房地產(chǎn)市場利益分化加劇,調(diào)控難度增大?？梢灶A期,2013年調(diào)控的難度加大?！敝袊缈圃焊毖芯繂T李恩平25在《房地產(chǎn)藍皮書No.10》發(fā)布會上說。

李恩平的另一個身份是該藍皮書的副主編,多年關(guān)注房地產(chǎn)問題。他指出,由于2013年房價仍有較大的上漲壓力,因此調(diào)控政策應繼續(xù)堅持遏制投機、投資性需求不動搖,堅持實施限購、限貸、限價、征收利得稅等措施,適時擴大房產(chǎn)稅試點,以鞏固前期調(diào)控成果,防止房價大幅度反彈。同時,還應積極探索房地產(chǎn)市場長期平穩(wěn)健康發(fā)展的機制和制度建設。

建議向持有環(huán)節(jié)征稅

“國五條出臺后,3月底各省陸續(xù)出臺相關(guān)細則,對房地產(chǎn)市場影響較大。但該措施能否有效推行,能否起到應有的調(diào)控效果,還需要進一步細化和其他政策措施的配合。”李恩平說,房價的走勢取決于具體的政策措施和政策執(zhí)行力度。

“如果各地嚴格執(zhí)行20%個人所得稅政策,我們認為總體房價可能會出現(xiàn)較大幅度的攀升;相反,如政策實施重心轉(zhuǎn)向持有環(huán)節(jié)稅,我們認為總體房價可能保持平穩(wěn)態(tài)勢或略有回落?！崩疃髌秸f。

他認為,如果嚴格執(zhí)行20%所得稅政策,在剛性需求的拉動下,二手住房的價格將在原有價位上稅負加成,直接推高二手房價,同時,部分原本在存量住房市場實現(xiàn)的剛性購房需求也被迫進入新建住房市場,造成新建住房供需壓力,形成需求拉動型的新建住房價格增長。

因此,李恩平預計2013年中期以后,當交易環(huán)節(jié)的所得稅調(diào)控效果不理想甚至助漲房價、惡化市場環(huán)境時,一些大都市住房持有稅政策有望加快實施。其理由在于,“如政策重心轉(zhuǎn)向住房持有稅,則將加快存量住房入市供應,緩解供不應求格局,可能促使房價平穩(wěn)走勢或有所回調(diào)?！?/p>

預計2013年房貸從緊

展望2013年,藍皮書認為,房地產(chǎn)政策將“穩(wěn)中趨緊”,房地產(chǎn)投資“穩(wěn)中略升”,房地產(chǎn)信貸政策繼續(xù)從緊。藍皮書還預計,2013年房貸政策不但從緊且區(qū)域分化特征將顯現(xiàn)。

李恩平表示,考慮到2013年房價仍有較大的上漲壓力,調(diào)控政策應繼續(xù)堅持遏制投機、投資性需求不動搖,堅持實施限購、限貸、限價、征收利得稅等措施,適時擴大房產(chǎn)稅試點,以鞏固前期調(diào)控成果,防止房價大幅度反彈。同時,還應積極探索房地產(chǎn)市場長期平穩(wěn)健康發(fā)展的機制和制度建設。

藍皮書建議,因地制宜細化差別化信貸政策,建立穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的長效機制,完善保障性住房按揭貸款配套政策。

值得一提的是,藍皮書還關(guān)注到溫州房地產(chǎn)高峰跌落的“典型案例?！彼{皮書指出,溫州有幾個樓盤遭遇“腰斬”,“其中一個代表是溫州市場最高價格水平的綠城鹿城廣場,2010年巔峰時二手房價格接近10萬/平方米,現(xiàn)在的成交價有些已經(jīng)不到5萬元/平方米?！?/p>

對此,藍皮書認為,“溫州住宅市場房價確實經(jīng)歷了大幅度下跌,但溫州房地產(chǎn)市場不會崩盤,而是處于高位均衡,其背后的主因是民資出路問題。”因此,藍皮書建議關(guān)注民資、給予民資戰(zhàn)略出路,為民營經(jīng)濟提供良好的成長環(huán)境。 由于境內(nèi)增發(fā)、發(fā)債持續(xù)受阻,房企巨頭紛紛開辟境外融資路徑,赴港借殼上市成為熱點。業(yè)內(nèi)人士指出,由于內(nèi)地房企赴港IPO表現(xiàn)不濟,近來借殼上市更具有吸引力。不過短期內(nèi)借殼上市的股權(quán)融資功能并不理想,房企搭建境外融資平臺的真正意圖或為長期發(fā)展,當前發(fā)債成為房企最低廉的融資路徑。

借殼上市成首選

招商地產(chǎn)4月25日公告,擬將公司全資子公司瑞嘉投資屬下四家控股公司的股權(quán)注入新收購的香港上市公司東力控股,從而實現(xiàn)在香港借殼上市。四家控股公司包括匯聚控股有限公司100%股權(quán)、華敏投資有限公司100%股權(quán)、樂富投資有限公司100%股權(quán)和會鵬房地產(chǎn)發(fā)展有限公司50%股權(quán)。

4月10日,恒力商業(yè)地產(chǎn)公告稱,萬達商業(yè)地產(chǎn)將通過向恒力控股股東陳長偉購入公司18.56億股以及其持有的可換股債券,以取得公司65%的股權(quán),總作1價6.74億港元。收購完成后,萬達將成為公司控股股東,陳長偉的持股比例降至9.98%。恒力地產(chǎn)復牌后,股價漲幅一度達到6倍以上。

去年以來,眾多房地產(chǎn)巨頭紛紛赴港借殼,金地以8.36億港元收購香港上市公司至祥置業(yè)61.96%的股份,萬科在借殼香港上市公司南聯(lián)地產(chǎn)后順利更名為萬科置業(yè);綠地集團也曾表示,將在2013年完成分拆酒店集團和海外業(yè)務,通過借殼在香港上市。加上旭輝地產(chǎn)、新城控股及金輪天地赴港成功上市,眾多房企巨頭都在積極拓展境外融資平臺。

事實上,自2009年9月起,房地產(chǎn)企業(yè)再融資審批基本凍結(jié),涉及到地產(chǎn)再融資的案例屈指可數(shù),在港借殼上市成為房企的無奈選擇。記者獲悉,目前還有數(shù)家內(nèi)地房企蠢蠢欲動,在港“找殼”預備搭建境外融資平臺。

數(shù)據(jù)顯示,2011年以來,兩市公布增發(fā)預案的房地產(chǎn)上市公司僅有13家,其中只有4家成功實施增發(fā),保利地產(chǎn)等4家房企則停止實施增發(fā),S*ST天發(fā)的增發(fā)籌劃未通過,其余各家尚在董事會預案階段。

正略鈞策管理咨詢顧問王云表示,自新一輪房地產(chǎn)調(diào)控開始之后,房地產(chǎn)企業(yè)的融資難度不斷加大,土地價格則節(jié)節(jié)攀升,資金成為下一步發(fā)展的核心競爭力所在。房企赴港借殼可以順利獲取海外融資平臺,為未來房地產(chǎn)開發(fā)奠定資金的基礎。另有研究港股的分析師表示,目前由于“國五條”調(diào)控已出,香港市場對于“內(nèi)房股”的反應不好,新股IPO表現(xiàn)不濟,加之流程需要較長時間,借殼上市顯得更有吸引力。借殼上市的好處還體現(xiàn)在,房企可以有選擇地將部分資產(chǎn)注入殼公司,而不必將整個公司搬到香港進行

境外發(fā)債成本低廉

對于借殼上市,有資產(chǎn)管理公司投資經(jīng)理認為,由于目前嚴格的宏觀調(diào)控影響,內(nèi)房股在香港市場被嚴重低估,盡管借殼可以降低收購成本,但股權(quán)融資的可能性也被大大降低了。內(nèi)地房企赴港借殼搭建融資平臺,或出于長期發(fā)展考慮,短期內(nèi)通過股權(quán)融資舒緩資金困境的可能性并不大。

根據(jù)香港的監(jiān)管規(guī)則,在完成收購、取得控制權(quán)之后的24個月之內(nèi),若殼公司收購某項資產(chǎn)的資產(chǎn)比例、盈利比率、收益比率、代價比率以及股本比率任意一項指標超過100%,都將構(gòu)成“非常重大的收購事宜”,會被按新股上市處理,買殼上市的意義便不復存在。

“被借殼的公司往往較小,因此兩年之內(nèi),這些房企巨頭很難向殼公司注入大量資產(chǎn),這也就意味著,短期內(nèi)無法實現(xiàn)融資功能?！庇写笮头科髢?nèi)部人士透露,借殼上市其實是房企所做的長遠打算,方便日后發(fā)債和股權(quán)融資。

搭建了境外融資平臺,借此低息發(fā)債,成了眼下房企最便捷最低廉的融資路徑。3月4日,萬科就公布了擬通過境外子公司萬科置業(yè)在香港發(fā)行美元債券的計劃,并于3月7日成功完成金額為8億美元的5年期定息美元債券的定價,年息低至2.75%,并獲得了大量超額認購,令國內(nèi)同行艷羨不已。此前,萬科在境內(nèi)通過信托融資的成本在10%左右。

對于萬科通過境外平臺萬科置業(yè)發(fā)債,申銀萬國研報指出,通過境內(nèi)的房地產(chǎn)信托等融資渠道,萬科可能需要支付年利率在10%-15%的成本,但是在境外建立公司平臺,則可通過股票二級市場增發(fā)等方式募集海外資金,成本只有內(nèi)地的幾分之一。換言之,要解決國內(nèi)的高融資成本,萬科很需要一個成本更低、渠道更多的海外融資平臺。