多年以來，樓宇自動(dòng)化工程雖然得到了廣大建設(shè)方的認(rèn)同，普遍列入了公共建筑和商務(wù)建筑建設(shè)的必選內(nèi)容。但是，不少項(xiàng)目的用戶反映并不樂觀。 樓宇自動(dòng)化工程的實(shí)際狀況究竟如何？調(diào)研情況表明，各地運(yùn)行良好的工程可謂鳳毛麟角，更多的是存在諸多功能缺陷而不能全狀態(tài)運(yùn)行。

所有調(diào)研工程，無論工程實(shí)際運(yùn)行效果如何，就樓宇自動(dòng)化工程的內(nèi)容和工作量而言，竣工驗(yàn)收時(shí)都完成了工程合同所規(guī)定的內(nèi)容。另一方面，建成的樓宇自動(dòng)化工程對(duì)水、電、風(fēng)設(shè)備、資源起到了統(tǒng)一管理的作用，特別是對(duì)給排水設(shè)施的監(jiān)控管理、變配電設(shè)備的二次監(jiān)測(cè)以及對(duì)照明系統(tǒng)的節(jié)能控制，普遍能達(dá)到設(shè)計(jì)目標(biāo)。但是，樓宇自動(dòng)化工程的問題集中反映在對(duì)空調(diào)系統(tǒng)和建筑環(huán)境溫度的調(diào)節(jié)控制方面。

我國工程基本建設(shè)主要程序一般分為以下幾個(gè)階段：項(xiàng)目建議書階段、可行性研究報(bào)告階段、設(shè)計(jì)文件階段、建設(shè)準(zhǔn)備階段、建設(shè)設(shè)施階段、竣工驗(yàn)收階段、后評(píng)估階段。工程過程中涉及到建設(shè)方、招標(biāo)代理、工程監(jiān)理、承建商、產(chǎn)品供應(yīng)商、土建總承包方、檢測(cè)機(jī)構(gòu)、市政配套單位、物業(yè)單位等諸多方面。一個(gè)運(yùn)行良好、控制高效的系統(tǒng)一定是對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)合理統(tǒng)籌和均衡的結(jié)果。由于樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)工程建設(shè)過程的復(fù)雜性，工程質(zhì)量主要受到功能需求、設(shè)計(jì)水平、施工組織、維護(hù)管理等諸多方面的影響。

1、端正起點(diǎn)

大量的工程實(shí)踐證明，建設(shè)方是否能夠根據(jù)建筑物的特點(diǎn)提出恰當(dāng)?shù)男枨?，是否能夠有效地組織項(xiàng)目的實(shí)施并進(jìn)行持續(xù)有效的維護(hù)和管理，對(duì)樓宇自動(dòng)化工程的成敗起著至關(guān)重要的作用。智能建筑是隨著我國的改革開放而發(fā)展起來的。從原先的政治統(tǒng)帥計(jì)劃經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)濟(jì)建設(shè)為中心的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的過程中，金融資本的強(qiáng)勢(shì)日益顯現(xiàn)。公共價(jià)值觀的缺失、市場(chǎng)規(guī)律的不完備、誠信的墮落以及意志薄弱者的腐化、社會(huì)分配的不均，引起了一系列工程投資監(jiān)管問題。加上任期制和政績的需要，政府與行政對(duì)工程的不恰當(dāng)干預(yù)越來越多，越來越強(qiáng)。因此，許多工程在前期是反復(fù)預(yù)熱、遲遲不決策；而到工程后期是斷然劃底線、趕進(jìn)度。

在智能建筑的工期、造價(jià)、質(zhì)量三要素的管理中，抓工期是一心一意、領(lǐng)導(dǎo)說了算數(shù)，抓造價(jià)是全心全意、各方極力關(guān)注，抓質(zhì)量則半心半意、誰都心里沒有數(shù)。相當(dāng)部分的國有資金項(xiàng)目被作為獻(xiàn)禮工程，導(dǎo)致只注重時(shí)間進(jìn)度而忽視系統(tǒng)質(zhì)量。 建設(shè)方的項(xiàng)目建議書和可行性研究報(bào)告，主要解決項(xiàng)目建設(shè)是否必要、需求定位是否合理、技術(shù)方案是否可行、生產(chǎn)建設(shè)條件是否具備、項(xiàng)目建設(shè)是否經(jīng)濟(jì)合理等問題。

由于建設(shè)方的上述主觀因素，加上樓宇自動(dòng)化的專業(yè)復(fù)雜性和技術(shù)多樣性，使得項(xiàng)目建議書和可行性研究報(bào)告普遍存在缺漏和估算不準(zhǔn)的現(xiàn)象，對(duì)工程質(zhì)量目標(biāo)的關(guān)注和精力被侵占，不能仔細(xì)、合理地研究建設(shè)項(xiàng)目的使用需求和業(yè)務(wù)特點(diǎn)。 建設(shè)方對(duì)樓宇自動(dòng)化工程的需求不清晰，工程目標(biāo)不清晰，把樓宇自動(dòng)化工程的合理性完全依賴設(shè)計(jì)院的專業(yè)技術(shù)水平和職業(yè)道德水平，對(duì)技術(shù)先進(jìn)性的追求沒有能夠轉(zhuǎn)化成實(shí)際的控制效果；或把設(shè)備技術(shù)指標(biāo)、設(shè)計(jì)能力指標(biāo)混同系統(tǒng)功能指標(biāo)，建設(shè)方類似問題相當(dāng)嚴(yán)重。一些代建制的工程甚至連套用規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)、參考類似項(xiàng)目的工程管理過程都被省略。

有些工程的建設(shè)方也會(huì)采用聘請(qǐng)專業(yè)顧問或咨詢機(jī)構(gòu)來協(xié)助設(shè)計(jì)定位，但是其中也存在一些名不符實(shí)的誤導(dǎo)。僅僅注重施工過程、不重視系統(tǒng)維護(hù)、沒有工程項(xiàng)目全壽命周期的概念，是建設(shè)方常見的另一個(gè)問題。特別表現(xiàn)在項(xiàng)目的規(guī)劃和預(yù)算中，只注重初期建設(shè)費(fèi)用投資，不重視運(yùn)行階段的投入，很少考慮建成以后的日常維護(hù)費(fèi)用。 一個(gè)有經(jīng)驗(yàn)的、具有中立地位的設(shè)計(jì)單位，不僅可以為建設(shè)方提供一個(gè)符合項(xiàng)目特征、需求完善的設(shè)計(jì)方案，也可為建設(shè)方控制好投資預(yù)算。但是，目前的管理政策并沒有為建設(shè)方創(chuàng)造這樣一個(gè)選擇環(huán)境，也沒有為設(shè)計(jì)院創(chuàng)造這樣一個(gè)生存環(huán)境。

智能化專業(yè)的投資規(guī)模一般占建設(shè)項(xiàng)目總投資的5%～10%，醫(yī)院、大劇院、博物館等的智能化投資規(guī)模更占到總投資的15%以上，智能化專業(yè)的設(shè)計(jì)工作量已經(jīng)超過了強(qiáng)電專業(yè)。但是，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《民用建筑設(shè)計(jì)勞動(dòng)定額》“各設(shè)計(jì)專業(yè)工比表”的勞動(dòng)分配比例與工程實(shí)際情況明顯不符，引發(fā)了電氣專業(yè)內(nèi)部強(qiáng)弱電專業(yè)之間的矛盾，嚴(yán)重影響了智能化專業(yè)的設(shè)計(jì)質(zhì)量。 樓宇自動(dòng)化工程設(shè)計(jì)涉及建設(shè)設(shè)計(jì)的所有工種和方面，特別與暖通、強(qiáng)電、給排水專業(yè)的設(shè)計(jì)密不可分。各個(gè)專業(yè)人員之間的交叉協(xié)作必不可少，承擔(dān)樓宇自動(dòng)化工程施工設(shè)計(jì)的人員，雖然對(duì)智能化系統(tǒng)專業(yè)技術(shù)比較了解，對(duì)設(shè)備產(chǎn)品比較熟悉，但是法律法規(guī)并沒有賦予這部分人員對(duì)建筑設(shè)計(jì)的協(xié)調(diào)溝通權(quán)限。相當(dāng)一部分樓宇自動(dòng)化工程項(xiàng)目只是在土建施工開始后、甚至建筑結(jié)構(gòu)封頂以后才由集成商進(jìn)行施工設(shè)計(jì)。

工程項(xiàng)目施工設(shè)計(jì)圖滯后于建筑設(shè)計(jì)院的初步設(shè)計(jì)，與水、電、風(fēng)各個(gè)專業(yè)之間的設(shè)計(jì)得不到有效磨合，樓宇自動(dòng)化工程施工設(shè)計(jì)圖的質(zhì)量從根本上得不到保證。同時(shí)，由于其它專業(yè)沒有智能化專業(yè)的配合，很多機(jī)電設(shè)計(jì)也無法到位，導(dǎo)致智能化系統(tǒng)的監(jiān)控功能無法實(shí)現(xiàn)。 樓宇自動(dòng)化是綜合了自動(dòng)化技術(shù)、通信技術(shù)、信息技術(shù)、電子技術(shù)、機(jī)械技術(shù)等多學(xué)科技術(shù)。但是，目前智能建筑的從業(yè)人員更多的是從信息技術(shù)、電子技術(shù)、建筑電氣等單一學(xué)科畢業(yè)的，擅于從信息傳輸、交互、搜索等層面考慮技術(shù)問題，對(duì)于自動(dòng)控制技術(shù)的過程控制、過渡過程和反饋閉環(huán)控制的基本特性還難以精通，這也影響到整個(gè)樓宇自動(dòng)化控制系統(tǒng)設(shè)計(jì)的完善性。

2、科學(xué)招標(biāo)

招標(biāo)代理和工程監(jiān)理是目前樓宇自動(dòng)化工程管理中最為薄弱的兩個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)。這兩個(gè)工程管理環(huán)節(jié)的越位和缺位，導(dǎo)致了工程的混亂，嚴(yán)重影響到工程的工期、造價(jià)和質(zhì)量。

招標(biāo)中最常見的問題是片面理解“三公”原則，偏重于經(jīng)濟(jì)角度的造價(jià)控制和經(jīng)濟(jì)監(jiān)管，忽視對(duì)樓宇自動(dòng)化工程設(shè)計(jì)適用性的評(píng)估，走上了表面化、形式化的歧路。在樓宇自動(dòng)化工程招評(píng)標(biāo)時(shí)，只計(jì)算設(shè)備、管線的安裝定額，簡單地以套用各地的建筑工時(shí)定額百分比，完全忽略了樓宇自動(dòng)化工程中系統(tǒng)集成、軟件配置、控制模型等高技術(shù)含量的工程價(jià)值。這種試圖用低造價(jià)、低利潤來抑制貪腐現(xiàn)象的“良好愿望”，導(dǎo)致了所謂“攔標(biāo)價(jià)”、“最低價(jià)中標(biāo)”的做法，蛻變成了偏低報(bào)價(jià)的極端而簡單的評(píng)比。 招標(biāo)法所規(guī)定的綜合評(píng)標(biāo)法，現(xiàn)在被片面理解成為技術(shù)、商務(wù)、報(bào)價(jià)三者在同一層面上總分的算術(shù)累加。

技術(shù)的評(píng)分又被細(xì)化為眾多細(xì)目子項(xiàng)，而報(bào)價(jià)往往只被算作一個(gè)大項(xiàng)；導(dǎo)致商務(wù)與報(bào)價(jià)評(píng)分值的差距遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了技術(shù)分值的差距，技術(shù)方案的差異性被報(bào)價(jià)差值所淹沒，綜合評(píng)標(biāo)法名存實(shí)亡。 為了避免評(píng)標(biāo)專家串標(biāo)作弊等問題，在評(píng)標(biāo)前半個(gè)小時(shí)才確定和通知評(píng)標(biāo)專家組人員，使得評(píng)標(biāo)專家完全在不清楚項(xiàng)目性質(zhì)、環(huán)境地點(diǎn)、使用特點(diǎn)以及功能需求的情況下參加工程評(píng)標(biāo)。

評(píng)標(biāo)專家的組成和評(píng)標(biāo)過程的漏洞百出，使得本來嚴(yán)肅的招標(biāo)工作演成一場(chǎng)鬧劇。 對(duì)招標(biāo)、評(píng)標(biāo)中忽視樓宇自動(dòng)化技術(shù)含量和工程適用性的分析，是產(chǎn)生上述種種弊病的根本原因，為樓宇自動(dòng)化工程的質(zhì)量留下了無窮的隱患。 樓宇自動(dòng)化工程質(zhì)量涉及到機(jī)電設(shè)備的工程界面、控制界面和功能界面。

標(biāo)段劃分與設(shè)備采購和樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)的工程內(nèi)容、工程質(zhì)量、工程責(zé)任有著極其重要的關(guān)聯(lián)，由于設(shè)計(jì)階段各工種的深度不足、協(xié)調(diào)不夠，招標(biāo)階段需要科學(xué)、合理地補(bǔ)充劃分工程采購的標(biāo)段。而目前的樓宇自動(dòng)化工程招標(biāo)中，通常只重視投資分配、經(jīng)濟(jì)利益的平衡，輕視標(biāo)段劃分與工程質(zhì)量、工程責(zé)任的連帶關(guān)系，對(duì)與樓宇自動(dòng)化工程相關(guān)的設(shè)備界面、控制界面不能在招標(biāo)階段做出深入、合理的區(qū)分，增加了后繼工程管理中工程協(xié)調(diào)的難度。

3、施工完善

建筑工程實(shí)施過程中出現(xiàn)與原設(shè)計(jì)、原合同不一致的問題是難免的，所有的更改洽商都會(huì)引起合同造價(jià)的變化。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的條件下，不顧及更改洽商所帶來的利益變更，就不可能保證工程的實(shí)際質(zhì)量。所以，國際慣例都允許工程合同造價(jià)的增減調(diào)整。

在我國智能建筑行業(yè)里，習(xí)慣把智能化工程的承建單位稱為“集成商”。其含義是承建單位必須把智能化技術(shù)系統(tǒng)與建筑設(shè)計(jì)、使用、設(shè)備、環(huán)境進(jìn)行系統(tǒng)集成，才能夠完成施工設(shè)計(jì)任務(wù)。由于初級(jí)階段市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不完備，招標(biāo)過程所產(chǎn)生的一系列后遺癥，導(dǎo)致了集成商因?yàn)樵谕稑?biāo)階段對(duì)評(píng)標(biāo)結(jié)果毫無把握，不敢過多地投入成本，只能引用千遍一律的通用型系統(tǒng)規(guī)劃配置進(jìn)行形式上的設(shè)計(jì)，這就導(dǎo)致樓宇自動(dòng)化工程中標(biāo)方案的功能基本上停留在基礎(chǔ)作用。待到中標(biāo)后的施工設(shè)計(jì)階段，由于資金、工期等原因，集成商不能單方面對(duì)投標(biāo)的初期方案做重大改變，只能以完成工程合同內(nèi)容為出發(fā)點(diǎn)，放棄了某些需要具備樓宇自動(dòng)化工程的完整合理功能。

目前，現(xiàn)場(chǎng)施工中存在的突出問題是施工管理單位、總包單位對(duì)樓宇自動(dòng)化的工程特點(diǎn)缺乏認(rèn)識(shí)，對(duì)樓宇自動(dòng)化工程的施工要求不夠重視。無論施工組織計(jì)劃，還是實(shí)際的現(xiàn)場(chǎng)安排，往往不能給樓宇自動(dòng)化工程創(chuàng)造充分必要的施工條件。樓宇自動(dòng)化工程安裝、調(diào)試所必需的一些條件和安排，在其他專業(yè)工種難以形成共識(shí)，這也影響到樓宇自動(dòng)化工程的效果難以得到保證。樓宇自動(dòng)化工程涉及許多電子類零部件，現(xiàn)場(chǎng)產(chǎn)品保護(hù)問題比其他工種更加突出。但是，由于現(xiàn)場(chǎng)工地統(tǒng)一由土建總包管理，尺寸細(xì)小的電子產(chǎn)品的現(xiàn)場(chǎng)保護(hù)是一個(gè)明顯的薄弱環(huán)節(jié)。

4、檢測(cè)驗(yàn)收

樓宇自動(dòng)化工程是個(gè)集成了建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備管理、自動(dòng)控制、信息通信、建筑環(huán)境、應(yīng)用要求等寬范圍、跨行業(yè)的綜合技術(shù)系統(tǒng)。其工程質(zhì)量驗(yàn)收不適宜沿用建筑行業(yè)傳統(tǒng)的工程質(zhì)量驗(yàn)收辦法，已是不爭的共識(shí)。

近年來相繼推出一些智能建筑子系統(tǒng)的專項(xiàng)技術(shù)規(guī)范，譬如《安全防范工程技術(shù)規(guī)范》GB 50348-2004、《綜合布線工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》GB 50312-2007，以及與樓宇自動(dòng)化工程直接相關(guān)的《建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)工程技術(shù)規(guī)范》等。這些規(guī)范在各個(gè)專業(yè)子系統(tǒng)的技術(shù)范圍內(nèi)給出了較為詳細(xì)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和檢測(cè)驗(yàn)收辦法，客觀上對(duì)各個(gè)專業(yè)系統(tǒng)單獨(dú)的檢測(cè)驗(yàn)收起到了指導(dǎo)作用。但是，這些規(guī)范一則缺乏操作性指導(dǎo)，二來局限于各個(gè)專業(yè)子系統(tǒng)技術(shù)形式的檢測(cè)驗(yàn)收。智能建筑追求的是具有智能的建筑，建筑物應(yīng)當(dāng)具備一定的感知、判斷、控制、協(xié)調(diào)的運(yùn)行能力。不是建筑物里設(shè)立了一個(gè)或幾個(gè)專業(yè)子系統(tǒng)就算是智能建筑。

智能建筑工程質(zhì)量檢測(cè)是對(duì)整體建筑智能化功能的綜合檢測(cè)，其關(guān)鍵在于建筑內(nèi)樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)與建筑設(shè)備、建筑環(huán)境、建筑應(yīng)用之間的集成運(yùn)行，樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)與其他各專業(yè)子系統(tǒng)的相互協(xié)調(diào)配合。整體建筑智能化功能的綜合檢測(cè)和建筑內(nèi)某一個(gè)子系統(tǒng)的單獨(dú)檢測(cè)不能混為一談。特別是樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)是專業(yè)范圍跨度大、集成協(xié)調(diào)要求高的工程，要檢測(cè)該系統(tǒng)的運(yùn)行效果，僅僅只對(duì)專業(yè)子系統(tǒng)檢測(cè)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。基于系統(tǒng)工程的木桶效應(yīng)，專業(yè)系統(tǒng)無論完成得多好，樓宇自動(dòng)化工程的實(shí)時(shí)性、可靠性并不能保證。

所以，樓宇自動(dòng)化工程的質(zhì)量檢測(cè)必須是綜合了相關(guān)設(shè)備、環(huán)境、子系統(tǒng)的運(yùn)行動(dòng)態(tài)的檢驗(yàn)，是包括建筑設(shè)備設(shè)施在內(nèi)的整個(gè)建筑環(huán)境、建筑資源的綜合運(yùn)行效能的檢測(cè)。 建筑工程中普遍采用的工程質(zhì)量監(jiān)理制度，是針對(duì)土建專業(yè)的特點(diǎn)所制定的。監(jiān)理單位的工作范圍集中在到貨驗(yàn)收和隨工檢驗(yàn)，基本上是設(shè)備、單機(jī)、單系統(tǒng)的管理性檢測(cè)、技術(shù)性檢測(cè)、穩(wěn)固性檢測(cè)和安全性檢測(cè)等工程符合性的現(xiàn)場(chǎng)檢驗(yàn)。要求監(jiān)理方對(duì)智能建筑樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)的綜合運(yùn)行總體功能和性能給出數(shù)據(jù)及評(píng)價(jià)，事實(shí)上完全超出了監(jiān)理單位的工作能力和資質(zhì)范圍。

5、工程調(diào)試

從工程調(diào)研情況看，樓宇自動(dòng)化工程中給排水系統(tǒng)的監(jiān)控調(diào)試、變配電及照明系統(tǒng)設(shè)備的監(jiān)控調(diào)試，一般都能符合標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)和應(yīng)用要求。主要在建筑空調(diào)環(huán)境的監(jiān)控調(diào)試方面存在相當(dāng)大的問題。 建筑空調(diào)環(huán)境的運(yùn)行屬于科學(xué)技術(shù)和大學(xué)教學(xué)中一個(gè)小而窄的專業(yè)方向——流體動(dòng)力學(xué)。自動(dòng)控制系統(tǒng)的核心在于控制的過渡過程、趨勢(shì)曲線和穩(wěn)態(tài)實(shí)現(xiàn)，特別是關(guān)系空調(diào)運(yùn)行的軟件設(shè)置、控制算法、模型選擇等。絕大多數(shù)集成商(包括產(chǎn)品供應(yīng)商)缺乏這方面專業(yè)人員。因此，空調(diào)環(huán)境的監(jiān)控調(diào)試被簡化、停留在空調(diào)設(shè)備的運(yùn)行狀態(tài)層面，而設(shè)備運(yùn)行的邏輯功能完好不等于工程能夠有效地實(shí)現(xiàn)監(jiān)控運(yùn)行。

由于專業(yè)的局限，在樓宇自動(dòng)化工程的調(diào)試中不能夠保證調(diào)試的定量化。大多數(shù)工程停留在邏輯定性調(diào)試階段。例如，調(diào)試中不看過渡過程和趨勢(shì)曲線。不看系統(tǒng)能否達(dá)到穩(wěn)定態(tài)，不看實(shí)際穩(wěn)態(tài)值與設(shè)定值的偏差，很少注意傳感器采樣數(shù)據(jù)和實(shí)際環(huán)境數(shù)據(jù)的比對(duì)，等等。調(diào)試測(cè)量儀表配備不齊全、精度等級(jí)不滿足要求，也是造成調(diào)試工作不能夠定量化、精細(xì)化的一個(gè)因素。對(duì)樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)與其他聯(lián)動(dòng)子系統(tǒng)的通信接口的調(diào)試，很少進(jìn)行數(shù)據(jù)完整性和傳輸格式、速率等的定量檢測(cè)；只求各點(diǎn)之間能讀取數(shù)據(jù)即可。

另外，無法堅(jiān)持調(diào)試的充分必要條件更是調(diào)試中的另一個(gè)大問題。樓宇自動(dòng)化工程的調(diào)試條件，包括機(jī)電設(shè)備安裝工程的施工完畢和試車合格。在工程實(shí)踐中，怎樣才算機(jī)電工程施工完成，各方缺乏共識(shí)；存在著機(jī)電設(shè)備尚未完工就急于直接調(diào)試樓宇自動(dòng)化工程的現(xiàn)象。樓宇自動(dòng)化工程的調(diào)試條件還應(yīng)當(dāng)包括土建裝修的完成進(jìn)度。個(gè)別工程中門、窗、隔斷等結(jié)構(gòu)還沒有施工完，就在進(jìn)行樓宇自動(dòng)化工程的調(diào)試；調(diào)試結(jié)果當(dāng)然不能反映建筑竣工以后的實(shí)際運(yùn)行效果。監(jiān)控機(jī)房自身的土建與裝修同樣是樓宇自動(dòng)化工程的調(diào)試必要條件。特別需要指出的是，市政資源環(huán)境(供電、供熱)和系統(tǒng)防雷接地能否達(dá)到運(yùn)行要求，是保證設(shè)備正常工作、保證樓宇自動(dòng)化工程調(diào)試的前提。

某個(gè)工程曾經(jīng)因?yàn)樵谑姓╇姴坏轿粫r(shí)強(qiáng)行調(diào)試，造成了應(yīng)急電源等設(shè)備的損毀。 由于工期和使用、環(huán)境的原因，一般樓宇自動(dòng)化工程的調(diào)試很少能夠保證全負(fù)載運(yùn)行調(diào)試和故障調(diào)試。因此，調(diào)試時(shí)不是真正的實(shí)際運(yùn)行工況，也不能考驗(yàn)樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)的應(yīng)變能力；這就造成全負(fù)載時(shí)無法運(yùn)行或達(dá)不到設(shè)計(jì)的功能目標(biāo)，嚴(yán)重的甚至引起整個(gè)系統(tǒng)的失效。 樓宇自動(dòng)化工程流體動(dòng)力學(xué)特性決定了一個(gè)子系統(tǒng)、一個(gè)結(jié)點(diǎn)的調(diào)試會(huì)影響到全系統(tǒng)的平衡。因此，樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)調(diào)試具有反復(fù)性特點(diǎn)，全系統(tǒng)的平衡及功能的實(shí)現(xiàn)需要多次調(diào)整才能達(dá)到。有些工程的調(diào)試停留于單機(jī)、單子系統(tǒng)階段，沒有注意某臺(tái)設(shè)備調(diào)試后對(duì)相鄰設(shè)備和全系統(tǒng)的復(fù)驗(yàn)，造成調(diào)試的半途而廢。

6、運(yùn)行維護(hù)

“三分建設(shè)、七分管理”。樓宇自動(dòng)化工程的產(chǎn)品質(zhì)量、施工質(zhì)量不等于運(yùn)行效果。樓宇自動(dòng)化工程前期設(shè)計(jì)定位不清晰、施工安裝管理不科學(xué)、調(diào)試檢測(cè)工作不精細(xì)、交付培訓(xùn)不到位等先天不足給運(yùn)行管理帶來了較大的困難。在建設(shè)以后的運(yùn)行期，物業(yè)管理單位自身技術(shù)力量薄弱，業(yè)主方對(duì)運(yùn)行管理不重視，缺乏明確的行業(yè)規(guī)范指導(dǎo)等問題嚴(yán)重制約了后期運(yùn)行。

先天不足與后天乏力造成目前大多數(shù)樓宇自動(dòng)化工程運(yùn)行管理不佳，與期望的舒適、環(huán)保、節(jié)能和高效的建設(shè)目標(biāo)形成較大的差距，嚴(yán)重制約了智能建筑行業(yè)的發(fā)展。樓宇自動(dòng)化工程的運(yùn)行維護(hù)不能簡單地等同于專業(yè)系統(tǒng)的售后服務(wù)。因?yàn)椋瑢I(yè)系統(tǒng)的售后服務(wù)局限于本工種的維護(hù)，不能夠顧及相關(guān)環(huán)境條件和機(jī)電設(shè)備的保障，常常成為系統(tǒng)調(diào)試的重復(fù)，不能夠真正保證樓宇自動(dòng)化工程的綜合運(yùn)行效能。

物業(yè)管理企業(yè)雖然基本建立了樓宇自動(dòng)化運(yùn)行管理所需的管理及記錄制度。但由于管理經(jīng)驗(yàn)不足、相關(guān)管理標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范尚未出臺(tái)，運(yùn)行規(guī)程及運(yùn)行記錄僅滿足于設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)的記錄，定性檢查內(nèi)容多，定量檢測(cè)內(nèi)容少；不能全面反映樓宇自動(dòng)化運(yùn)行工況。對(duì)運(yùn)行數(shù)據(jù)的作用和意義認(rèn)識(shí)不足，不注重運(yùn)行數(shù)據(jù)分析，報(bào)警信息處理不及時(shí)。系統(tǒng)數(shù)據(jù)和報(bào)表、趨勢(shì)圖等未成為設(shè)備維護(hù)管理、能源管理、客戶滿意度管理等相關(guān)管理的改進(jìn)優(yōu)化依據(jù)。

這些影響和制約著樓宇自動(dòng)化工程的精細(xì)化、人性化運(yùn)行。 由于備品備件采購到貨周期長，不能及時(shí)更換修復(fù)；物業(yè)單位又缺少應(yīng)急措施和應(yīng)急規(guī)程，導(dǎo)致故障處置遲緩、系統(tǒng)帶病運(yùn)行。近30%的智能建筑樓宇自動(dòng)化工程因此而自動(dòng)控制停用、系統(tǒng)功能缺失。 物業(yè)管理中還存在著對(duì)樓宇自動(dòng)化工程持續(xù)調(diào)試特性缺少認(rèn)識(shí)的問題。

樓宇自動(dòng)化工程具有專業(yè)跨度大、產(chǎn)品更新快、術(shù)發(fā)展猛的特點(diǎn)，加上運(yùn)行過程中使用功能和管理功能也會(huì)隨應(yīng)用的變化而變更，建筑自然環(huán)境和建筑內(nèi)人員活動(dòng)也會(huì)產(chǎn)生意料不到的變化；這一切決定了樓宇自動(dòng)化工程的優(yōu)質(zhì)運(yùn)行必需以建設(shè)后物業(yè)管理日常調(diào)試、調(diào)整為前提。 樓宇自動(dòng)化工程前期施工設(shè)計(jì)中不注意可維護(hù)設(shè)計(jì)，也是目前一個(gè)顯著問題。各專業(yè)、工種協(xié)調(diào)力度不夠，導(dǎo)致設(shè)備設(shè)施的安裝位置不當(dāng)，檢修口、檢測(cè)點(diǎn)、調(diào)試點(diǎn)及作業(yè)面考慮不周。特別是樓宇自動(dòng)化工程末端設(shè)備的安裝位置和運(yùn)行維護(hù)空間不合理，給物業(yè)管理造成了極大的障礙。